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「亡くなった親の名義のまま何年も放置している」という不動産は、日本全国に数多く存在します。以前は相続登記に期限も義務もなかったため、「いつかやる」と先送りにしてきた家庭も多いでしょう。しかし2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
この記事では、義務化の内容・期限・過料・手続きの流れを、空き家の処分を検討している方向けにわかりやすく解説します。
相続登記の義務化：概要
📖 運営者の実体験：相続した実家を登記から処分まで進めた全記録【体験談】
義務化の3つのポイント
- 施行日：2024年（令和6年）4月1日
- 期限：相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請
- 違反した場合：10万円以下の過料（正当な理由があれば免れる余地あり）
背景には「所有者不明土地」問題があります。相続登記がされないまま放置された土地が増え、自治体のインフラ工事や土地活用の障害になっている状況を解消するために義務化されました（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。
手続きフローと期限
⚠️ 過去の相続も対象！2027年3月31日が一律の期限
施行前の相続（過去分）も対象です
2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない不動産についても義務化の対象です。期限は2027年（令和9年）3月31日まで（取得を知った日が施行後であれば、その日から3年以内）。「昔の相続だから大丈夫」ではありません。
たとえば10年前に亡くなった親の名義のままになっている実家も、今すぐ相続登記を申請しなければ、2027年3月31日までに対応する義務があります。
過料はどうやって課されるか
「3年を過ぎると即座に10万円の過料が来る」わけではありません。実際の流れは次のとおりです。
- 登記官が未登記を把握する
- 相続人に対して登記申請を催告する
- 正当な理由なく催告に応じない場合、裁判所へ通知
- 裁判所が10万円以下の過料を決定
「正当な理由」がある場合（遺産分割の調停・審判が進行中など）は過料を免れる余地があります。ただし、義務化の意図は「先延ばしを防ぐ」ことにありますので、正当な理由なく放置し続けることはお勧めしません。
遺産分割が決まらない場合の救済策：「相続人申告登記」
「兄弟間で遺産分割の話し合いがまとまらない」「誰がどの不動産を引き継ぐか決まっていない」という場合でも、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を一時的に満たすことができます。
相続人申告登記とは
- 相続が開始したこと・自分が相続人であることを法務局に申し出る手続き
- 遺産分割協議が整っていなくても申出できる
- 通常の相続登記より簡単・費用も安い
- ただしこれは義務を一時的に満たすだけ。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記が別途必要
相続登記の手続きと費用
必要書類（相続登記の場合）
- 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍を含む）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（法定相続分以外で分ける場合）＋相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 不動産の固定資産評価証明書（登録免許税の計算用）
- 登記申請書
費用の目安
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産評価額 × 0.4% | 評価額1,000万円なら4万円 |
| 戸籍謄本等の取得費用 | 数千〜2万円程度 | 必要書類の量による |
| 司法書士報酬（依頼する場合） | 5〜15万円程度 | 自分で手続きすれば不要だが複雑な案件は依頼推奨 |
費用はすべて目安です。物件数・相続人の状況により変動します。
Q&A
Q. 相続放棄を考えているが、登記義務はある？
相続放棄を行った場合、その不動産の相続権が失われるため、相続登記の義務も生じません。ただし相続放棄は「相続の開始を知った日から原則3か月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があります。放棄と登記、どちらを優先すべきかは弁護士・司法書士に相談してください。
Q. 相続登記と空き家の売却はどちらが先？
不動産の売却には買主への名義移転（所有権移転登記）が必要で、そのためには先に相続登記を完了させる必要があります。つまり「相続登記 → 売却」の順序です。空き家の売却を急ぐ場合でも、まず相続登記を済ませることが前提です。
Q. 相続人が多くて連絡が取れない人がいる場合は？
遺産分割協議には相続人全員の合意が必要です。連絡が取れない相続人がいる場合、法的手続き（不在者財産管理人の選任など）が必要になる場合があります。早期に司法書士または弁護士に相談することをお勧めします。
🏠 登記が完了したら、次は空き家の処分を検討しましょう
まとめ：2027年3月31日までに行動を
相続登記の義務化により、過去の相続分も含めて2027年3月31日が期限となっています。放置すると最終的に10万円以下の過料の対象となるほか、空き家の売却や活用にも支障をきたします。
遺産分割の協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」で一時的に義務を満たしつつ、専門家に相談して進めましょう。相続登記が完了すれば、空き家の売却・買取・解体など次のステップに進めます。
