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【編集部からのお断り】当編集部が実際に取引したのは、実家の空き家を売却した際に利用した買取業者「アルバリンク」1社のみです。訳あり物件買取センターは利用しておらず、取材も行っていません。本記事は同社の公式サイトや宅建業免許番号、所在地など公開されている情報を整理したものであり、利用経験に基づく評価やランキングではありません。この点をご理解のうえお読みください。
「訳あり物件買取センター」で検索すると、口コミサイトやまとめ記事が多数見つかりますが、実際に取引した人の声なのか、公式情報の言い換えなのか判別しにくいものも少なくありません。そこで本記事では、憶測や体験談を交えず、公式サイトなどで確認できる事実だけを整理し、問い合わせる前にご自身で確認しておくべきポイントをまとめました。あわせて、そもそもなぜ「訳あり物件専門の買取」という業態が成り立つのか、査定額が妥当かどうかをご自身で確かめるにはどうすればよいのかという、業者選び以前の基礎知識も整理しています。
先にお伝えしておきたい重要な点があります。訳あり物件買取センターの査定対象エリアは、公式サイトの記載によると東京都です。地方の実家や、東京都以外の空き家を手放したい方にとっては、そもそも対象外となる可能性が高い業者です。当編集部が処分したのも岩手県の実家でしたので、同じように地方の物件を抱えている方は、全国対応をうたう買取業者を含めて複数社を比較するほうが現実的です。そのうえで本記事の後半では、業者を問わず使える「査定額が妥当かどうかを自分で確かめる方法」と「問い合わせ前に準備しておく書類」を整理していますので、東京都以外の方にも役立つ内容になっています。
なぜ訳あり物件は通常の仲介では売れないのか
不動産の仲介は、売主と買主のあいだに不動産会社が入り、買いたい個人を探してくる仕組みです。つまり「その家に住みたい個人」が現れなければ、いつまでも売れません。ところが、次のような事情を抱えた物件では、その買い手が現れにくいとされています。
- 再建築不可物件：接道の条件などを満たさず、建物を取り壊すと建て直せない土地。建て替えができないため敬遠されやすくなります
- 既存不適格：建築当時は適法でも、その後の法改正で現行基準に合わなくなった建物。増改築に制約が出るケースがあります
- 共有名義：原則として共有者全員の合意がなければ売却できず、一人でも反対や連絡不通の人がいると手続きが止まります
- 事故物件（心理的瑕疵のある物件）：告知が必要となる事情があり、買い手の候補が大きく絞られます
- 遠方・過疎地の物件：地域に住宅需要が乏しく、内見の申し込み自体がほとんど入らないことがあります
さらに大きいのが住宅ローンの問題です。再建築不可や老朽化の著しい物件は担保としての評価が低くなりやすく、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。ローンが使えないということは、買主候補が現金で購入できる人に限られるということです。買い手の母集団が一気に小さくなるため、価格を下げても売れないという状況が起こります。
ここで登場するのが「買取」です。不動産会社自身が売主から直接買い取り、リフォームや権利関係の整理を行って再販するビジネスモデルで、買い手を探す必要がないため仲介では動かなかった物件でも取引が成立しうる点が最大の違いです。一方で、業者は自社のリスクと利益を織り込んで価格を決めるため、価格面では仲介より不利になりやすいという裏側もあります。
公開情報から確認できること
不動産の買取業者を検討する際にまず確認しておきたいのが、会社としての基本情報です。以下は公式サイトなどの公開情報をもとに整理したものです。いずれも公式サイトの会社概要ページで確認できる内容ですが、情報は変わりうるものですので、必ずご自身でも公式サイトや国土交通省の宅建業者検索システムで最新情報をご確認ください。
- 運営会社：株式会社ブリリアント（「訳あり物件買取センター」はサービス名です）
- 会社所在地：〒103-0014 東京都中央区日本橋蛎殻町1-29-4 日本橋蛎殻町東急ビル5F
- 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（4）第92862号
- 設立：2006年11月／資本金3,000万円
- 対応物件種別：空き家、借地権、再建築不可、事故物件、共有持分、底地、相続不動産、築古のアパート・マンションなど
- 対応エリア：東京都（地域密着をうたっており、公式サイトの査定対象エリアは東京都と記載されています）
- その他：LIXIL不動産ショップの加盟店として掲載されています
※上記は本記事執筆時点（2026年9月）に公式サイトで確認した内容です。会社情報や取扱範囲は変更される場合がありますので、お問い合わせの前に必ず公式サイトの最新情報をご確認ください。
免許番号は「（◯）第◯◯◯◯号」のようにカッコ内の数字が更新回数を示しており、数字が大きいほど長く事業を継続していることの目安になります。同社の「東京都知事（4）」は4回目の更新を受けていることを示しており、宅建業免許の有効期間は5年間ですので、少なくとも15年以上にわたって免許を維持していることになります。公式サイトに免許番号の記載がない、または国交省のシステムで照合できない場合は、契約前に必ず問い合わせて確認することをおすすめします。
公式サイトの詳細は訳あり物件買取センターの公式サイトでご確認いただけます。
この会社が向く物件／向かない物件
以下は同社を実際に利用した経験に基づくものではなく、「訳あり物件」を専門にうたう買取業者一般に見られる傾向から推測した内容です。個別の物件がどう評価されるかは、必ず同社への問い合わせで確認してください。
向く可能性がある物件（一般的な傾向からの推測）
- 再建築不可物件など、一般の仲介では買い手が見つかりにくい物件
- 老朽化が進み、そのままでは住宅ローンの対象になりにくい物件
- 共有名義や権利関係が複雑で、通常の売買が難しい物件
- 遠方にあり、売主自身での管理・現地対応が難しい物件
向かない可能性がある物件（一般的な傾向からの推測）
- 東京都以外にある物件（公式サイトの査定対象エリアは東京都と記載されているため、まずは対応可否の確認が必要です）
- 立地が良く、通常の仲介市場でも買い手がつきやすい物件（買取価格より仲介での売却額の方が高くなりやすい）
- すでに複数社から高額査定を得ている物件（買取は仲介より価格が下がる傾向が一般的です）
- 売却を急いでいない物件（時間に余裕があれば仲介での売却も比較検討の価値があります）
買取業者に問い合わせる前に準備しておくもの
問い合わせ自体は書類が一切なくてもできますが、手元に資料が揃っているかどうかでその後のスピードと、提示される金額の精度が変わってくるケースが多いようです。可能な範囲で、次のものを先に集めておくことをおすすめします。
- 登記簿謄本（登記事項証明書・全部事項証明書）：土地と建物それぞれの所有者・面積・抵当権の有無などがわかる書類。法務局の窓口やオンラインで取得できます
- 公図・測量図（地積測量図）：土地の形状や隣地との位置関係がわかる図面。測量図がない土地も珍しくないので、「ない」と判明するだけでも前進です
- 固定資産税の納税通知書：毎年春ごろに市区町村から届く書類で、固定資産税評価額や地番・家屋番号がわかります
- 建物の現況がわかる写真：外観、各部屋の内部、そして雨漏り・シロアリ被害・床の傾きなど傷んでいる箇所。悪い箇所こそ隠さず撮っておくのが結果的に得策です
- 境界が確定しているかどうか：境界の杭やプレート、境界確認書の有無。未確定の場合は測量が必要になり、費用と時間が追加でかかる可能性があります
- 相続登記が済んでいるか：亡くなった親の名義のままでは原則として売却できません。2024年4月1日から相続登記は義務化されていますので、まだの方はここが最優先です
これらが揃っていると査定がスムーズになるのは、買取業者が「再販できる状態にするまでに、あと何にいくらかかるか」を計算して価格を出しているからです。情報が足りないと、業者は「最悪の場合」を想定して安全側に見積もらざるを得ません。逆に言えば、こちらから正確な情報を出すほど、根拠のある金額が返ってきやすくなります。書類が見つからない、相続人が何人いるか把握できていないといった場合は、無理にご自身で完結させず司法書士などへの相談を検討してください。当編集部も相続手続きは計3回経験しましたが、うち1回は専門家に依頼し、費用は7万5千円かかりました。
買取価格はどう決まるのか、査定額の妥当性を自分で確かめる方法
金額提示を受けたとき、多くの方が困るのが「この金額が妥当なのか分からない」という点です。買取業者は物件を仕入れて再販することで利益を得ているため、買取価格はおおまかに次の引き算で決まる構造だとされています。
再販できる見込み価格 −（リフォーム・解体費用）−（登記費用・仲介手数料・保有中の固定資産税などの諸経費）−（業者の利益と、売れ残るリスク分）＝ 買取価格
この構造から分かるのは、買取価格が低いこと自体は必ずしも不誠実さの証拠ではないということです。修繕にお金がかかる物件、再販先が見つかりにくい地域の物件ほど、差し引かれる金額は大きくなります。一般には仲介相場の6〜7割程度とされることが多いようですが、物件の状態や地域によって大きく変動するため目安として受け止めてください。訳あり物件では、この割合がさらに下がることもあります。
そのうえで、提示額の妥当性をご自身で確かめる方法が2つあります。
1つめは、周辴の実際の成約事例を調べることです。国土交通省は、実際に行われた不動産取引の価格情報を検索できるサービスを公開しています（2024年4月から「不動産情報ライブラリ」という名称で提供されています。それ以前の「土地総合情報システム」の機能を引き継いだもので、無料で利用できます）。地域や面積の条件を指定すると、近隣で過去にいくらで取引されたかの大まかな水準が分かります。得られるのはあくまで仲介市場の水準ですが、提示された買取価格がそれに対してどの位置にあるかを把握するだけでも判断材料になります。
2つめは、複数社に査定を依頼することです。最も確実な物差しは他社の提示額です。業者ごとに得意な地域や再販ルートが異なるため、同じ物件でも査定額に差が出ることは珍しくありません。1社しか見ていない状態では、その金額が業界水準なのか、その会社の事情による安値なのかを判別できません。
問い合わせ前に自分で確認しておくこと
買取業者への問い合わせは無料で行えるところがほとんどですが、契約を急かされて後悔しないよう、事前に次の点を確認しておくことをおすすめします。
- 宅建業免許番号を国土交通省・都道府県のシステムで照合したか
- 査定額の根拠（近隣の取引事例など）を書面やメールで説明してもらえるか
- 最低でも1〜2社、他の買取業者にも査定を依頼して比較したか
- 契約書の内容（違約金・引き渡し時期・契約不適合責任の範囲など）を事前に確認したか
- 「今日契約すれば◯万円上乗せ」など、契約を急がせる営業トークがないか
当編集部が実際に買取交渉で経験したこと
ここからは、訳あり物件買取センターではなく、当編集部が実際に取引した唯一の業者であるアルバリンクとのやり取りの話です。参考として、実体験の範囲だけをお伝えします。
相続した岩手県の実家は、まず自治体の空き家バンクに登録しました。しかし2年間で内見の申し込みはたった1件。買い手を待つ選択肢は現実的ではないと判断せざるを得ませんでした。最終的にたどり着いたのが買取業者で、交渉の結果はこちらが110万円を支払って引き取ってもらうという形でした。売って現金が入るのではなく、お金を払って手放す。当初想定していた「売却」とはまるで違う結末です。
その判断自体は後悔していません。管理も納税も続く状態から解放されたことには、費用に見合う価値がありました。ただ一点だけ悔いが残っています。相見積もりを取らなかったことです。1社としか話をしていないため、110万円が妥当だったのか、他社ならもっと安く済んだのか、いまでも検証しようがありません。早く終わらせたい一心で、比較という当たり前の手順を飛ばしてしまいました。
ですので、同じ立場の方にお伝えしたいことは一つです。1社で決めないでください。問い合わせは無料ですし、2社目に連絡する手間は数十分です。その数十分が、数十万円の差になる可能性があります。
当編集部が行った買取交渉の一部始終はこちらの体験談記事にまとめています。買取のやり取りが実際どう進むのかをイメージする参考にしてください。
訳あり物件買取センターに限らず、買取業者を選ぶ際は1社だけの情報で判断せず、公式情報の確認と複数社への相見積もりを行った上で、ご自身の状況に合った選択をすることをおすすめします。
また、本記事は一般的な情報の整理であり、個別の物件や相続の状況に対する法律・税務上の助言ではありません。相続登記や共有名義の整理は司法書士、譲渡所得や税金の扱いは税理士、境界や測量は土地家屋調査士、売買契約の条件面は宅地建物取引士というように、判断に迷う場面では必ず該当分野の専門家にご相談ください。
