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「実家を兄弟姉妹で相続したら、不動産の名義が共有になっていた」というケースは珍しくありません。共有名義の空き家は、売却しようとしても共有者全員の同意が必要になるなど、単独名義とは違う難しさを抱えています。この記事では、共有持分のまま放置した場合に起こりうることと、解消するための現実的な選択肢を整理します。共有持分に関する法律や税金の判断は個別の事情によって大きく変わるため、最終的な判断は必ず司法書士や弁護士にご相談ください。
共有持分のまま放置すると起きること
共有名義の空き家をそのままにしておくと、主に次の3つの問題が積み重なっていきます。
- 固定資産税の連帯責任：共有名義の不動産にかかる固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務を負うとされています（根拠となる条文は【要確認：地方税法の該当条文】）。実務上は代表者にまとめて納税通知が届くことが多く、代表者が立て替えたまま他の共有者からの回収に苦労するケースもあるようです。
- 売却には全員の同意が必要：不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要になるケースが多いです。一人でも反対すれば、全体の売却は進まなくなります。
- 次の相続でさらに共有者が増える：共有者の誰かが亡くなり、その持分がまた複数の相続人に分かれると、共有者の人数はどんどん増えていきます。なお、こうした所有者不明・共有関係の複雑化を防ぐため、不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。相続の基本的な手続きについては、相続の基礎知識をまとめた記事もあわせてご確認ください。
解消する4つの方法と、費用・期間の目安
共有状態を解消する方法は、大きく分けて4つあります。それぞれ費用と期間の目安は次の通りです（個別の事情によって大きく変わるため、あくまで目安としてお読みください）。
- 協議による分割：共有者同士で話し合い、代償金の支払いや現物分割で合意する方法です。話し合いがまとまれば、登記費用など実費数万円程度で済むケースが多く、期間も数週間〜数ヶ月が目安です。ただし合意形成そのものが最大のハードルになります。
- 共有物分割請求（裁判手続き）：話し合いがまとまらない場合、民法258条に基づき、裁判所に共有物の分割を請求することができます。弁護士費用を含めて数十万円〜、解決までに半年〜1年以上かかることも珍しくありません。
- 他の共有者の持分を買い取る：自分が単独名義にするために、他の共有者から持分を買い取る方法です。費用は持分の評価額次第で数十万〜数百万円、交渉が順調なら数ヶ月程度で完了することもあります。解体を前提に建物ごと整理する場合は、解体費用の相場を解説した記事も参考になります。
- 共有者全員で売却する：全員の同意が取れれば、不動産全体を売却して代金を持分割合で分ける方法です。費用は通常の仲介手数料程度ですが、期間は買主が見つかるまで数ヶ月〜1年以上かかることもあります。運営者自身、空き家バンクに2年登録して内見が1件しかなかった経験があり、「売れるまでの期間は読みにくい」という前提で考えておくことをおすすめします。
共有者と連絡が取れない・同意しない場合にどうなるか
共有者の一人と連絡が取れない、または売却に同意しない場合、話し合いによる解決は難しくなります。2023年4月1日に施行された民法改正では、所在等が不明な共有者がいる場合に、その持分の取得や譲渡を裁判所の関与のもとで進められる制度が新設されたとされています（具体的な条文番号は【要確認：正確な条文番号】）。また、同意そのものが得られない場合は、前述の共有物分割請求という法的手段を使うことになりますが、時間と費用がかかることは覚悟しておく必要があります。共有者間の関係がこじれる前に、早い段階で司法書士や弁護士に相談しておくと、選択肢が狭まる前に対応できる可能性が高まります。
自分だけの持分を売る選択肢の実際
他の共有者と話がまとまらない場合、自分の持分だけを買取業者に売却するという選択肢もあります。ただし、共有持分だけを買い取っても不動産全体を自由に使えるわけではないため、買主は限定され、通常の相場より安く買い叩かれる構造になっているとされています。それでも「これ以上、他の共有者と関わりたくない」「早く共有関係から抜けたい」という事情から、この方法を選ぶ人もいます。持分売却も含めて業者選びに迷う場合は、買取業者の選び方をまとめた記事も参考にしてください。
なお、共有者それぞれが自分の持分を譲渡所得として申告する際の取り扱い（マイホーム売却時の3000万円特別控除が共有者ごとに適用されるかどうかなど）については、国税庁タックスアンサー【要確認：正確な番号】で個別に確認することをおすすめします。
運営者の体験（共有持分ではありませんが）
私自身は、岩手県の実家を相続した際、共有名義ではなく単独名義でした。それでも相続手続きは合計3回経験し、そのうち1回は専門家に依頼して7万5千円かかりました。単独名義でもこれだけの手間と費用がかかったことを考えると、共有名義であればさらに調整すべき人が増える分、複雑になることは想像に難くありません。共有持分そのものを実際に扱った経験はないため、この記事は制度面の一般的な情報を中心にまとめています。実際の判断は、必ず専門家にご相談ください。
共有持分の売却先を探している場合、共有持分の扱いに慣れた買取業者に相談してみるのも一つの方法です。共有持分の買取に対応している業者を見る
共有持分の空き家をどう解消するかは、家族関係や不動産の状況によって最適な方法が大きく異なります。個別の可否については、必ず司法書士・弁護士にご相談ください。本記事は2026年時点の一般的な情報です。
