空き家売却の譲渡所得税の計算方法｜3,000万円控除との関係も解説

空き家を売ったとき、利益（譲渡所得）が生じると所得税・住民税（譲渡所得税）がかかります。相続した空き家には3,000万円特別控除の特例が使える可能性もあります。この記事では計算式と主な特例を解説します。

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譲渡所得の計算式

被相続人（亡くなった親など）が一人で住んでいた家を相続して売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3306）。控除後の所得がゼロになれば譲渡所得税はかかりません。

3,000万円特別控除の主な要件（国税庁 No.3306）

要件を満たすかどうかは個別の事情によります。

物件所在地の市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告で添付する必要があります。必ず税理士に確認してください。

不動産を売って利益が出ると税金がかかりますが、その計算には「取得費（＝もともといくらで買ったか）」が必要です。

ところが相続した不動産の場合、前の持ち主が大昔に買ったものだったりして、購入代金がいくらだったか分からないことがよくあります。

そんなときは、「売った金額の5%」を取得費とみなしてよいというルールがあります（これを「概算取得費」といいます／国税庁タックスアンサー No.3258）。

ただし注意点がひとつ。

もし売買契約書や領収書が見つかって、実際の購入代金が「売値の5%」より高かった場合は、その実際の金額を使ったほうが税金は安くなります。

取得費が大きいほど「利益」が小さく計算され、その分だけ税金も減るからです。

まずは家の中や古い書類の中に、購入当時の売買契約書・領収書がないか探してみましょう。見つかれば得をする可能性があります。

空き家を相続して売却するとき、利益が出れば譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。でも、ポイントを押さえておけば、税金を大きく減らせる可能性があります。

この記事の重要ポイント

特に3,000万円特別控除は、使えるかどうかで支払う税金が数十万〜数百万円変わることもあります。

だからこそ「売る前の準備」がとても大事なんです。

まずは、購入当時の売買契約書・領収書を探しておくこと。そして、特例を使えそうな物件なら、市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する流れも確認しておきましょう。

そして何より大切なのは、税理士など専門家に相談することです。この記事で紹介した要件はあくまで一般的なもので、実際に特例が使えるかどうかは、あなたの個別の事情によって変わります。

「知らなかった」だけで損をするのは、本当にもったいないですからね。

空き家の売却は、人生でそう何度もある出来事ではありません。だからこそ、正しい知識を持って、後悔のない選択をしていただければと思います。この記事が、あなたの空き家問題を解決する一助になれば幸いです。